曾被市场嫌弃的“老破小”，如今也开始受宠了。近期，随着各地陆续落实央行“517”新政——降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率……不少热点城市的“老破小”二手房在成交量不断攀升的同时，成交周期也明显缩短。

天津作为二手房市场交易的重镇之一，伴随着购房成本降低、学区政策调整等，楼市也要变天。

自“5.17新政”以来，多个核心城市市场活跃度有所提升，特别是二手房市场成交开始放量，如上海在5月底以来，二手房多日成交超900套，深圳5月二手房成交量同比增长超四成……但新房整体成交数据回暖尚不明显。

楼市好像又满血复活了，政策加码，持续加速去库存速度。

端午假期是“5.17新政”后的第一个小长假，假期的表现，也在一定程度上表明了市场的变化趋势。

据中指研究院发布的数据，今年端午假期，30个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约16%，但较今年五一假期日均成交增长超六成。

聚焦到各城市表现看，上海、广州、深圳、杭州、武汉等地看房量增加明显，其中广州、深圳、武汉端午假期日均成交面积较去年假期均出现增长，南京、郑州、天津市场区域分化现象持续，核心区项目表现尚可，郊区去库存短期仍承压。

二手房方面，今年端午假期，重点11城中多数城市二手房成交套数较去年端午假期出现增长。从周度数据来看，上周（6月3日-9日）重点城市二手房成交套数环比下降约6%，同比增长约5.7%，表现好于新房。

“老破小”火爆“破圈”，二手房占了上风。

一二手房之间的博弈仍在持续中，从市场现状来看，天津楼市新房和二手房的竞争越来越激烈。二手房市场涨幅放大，一举超越新房市场。除了价格优势的凸显外，市场宽松、政策助力以及学区房热度高涨等因素合力拉涨了二手房市场的热度。然而，未来热度能否延续，仍旧要看购房者的需求旺盛与否。

端午假期叠加年中冲刺，助推楼市热度上升。据克而瑞统计的数据，端午小长假期间，天津楼市新房市场到访量环比上涨17%，认购量环比上涨2%，成为了今年以来除五一假期外的第二个峰值。

二手房市场持续发力，根据贝壳公布的数据，端午假期天津二手房日均成交253套，最高达264套，比五一假期日均高约44%。事实上，自“517”政策发布之后，非节假日，天津二手房周末单日成交量也能在200套以上。

老破小突然火爆的原因是什么？

价格跌到位了！低总价且有优质教育资源的社区，增长态势明显。

除此之外，在本轮楼市调整期，价格下调最多的就是“老破小”二手房，很多老旧小区二手房价已经跌回到2017年左右的水平，具备一定的性价比，加速了此类二手房的成交。

如和平区的拆间，降价较“狠”，不过成交量也上来了，以价换量效果明显。和平区今年拆间市场的价格比去年同期下降了30-40万，例如普通小学的哈密道拆间，总价回到100万左右；5月份，南开区在转学政策发布后，部分热点社区成交价格较上月下降4%-8%，如东北角艺术公寓，5月成交量下降50%，单价30000/㎡左右，环比下降11%，总价首次跌破200万……

学区房在天津二手房市场占据着重要一席。恰逢2024年的转学关键期，南开区、河西区适时出台转学新政，加上和平区，三个教育资源强区入学政策全面收紧，这也在一定程度上加速了部分有学区房需求的购房者入市。今年5月份，受南开、河西学籍政策调整影响，市区成交量上涨，成交多以学区房为主，尤其河西区市场火爆。据天津中原研究院发布的5月数据，天津中心城区及环城四区成交最为活跃的100个二手房社区中，河西区上榜社区成交量占全市TOP100社区的15%，环比增长约8%。

核心区的“老破小”二手房具有一定的保值性、地段优势，尤其是总价可控，随着城市更新不断推进，老破小二手房的竞争力也将有所提升。因此会受到部分资金有限的买家青睐，对整体市场而言具有积极的市场影响。

在二手房价格不断下跌的情况下，杭州、东莞等城市二手房业主发起“房价保卫战”；长沙、南京二手房交易平台正式取消了成交价的展示，截至目前，全国范围内至少已有15城关闭了二手房成交价显示。

不显示二手房成交价，一方面可以稳定购房者预期，避免因个别低价成交房源扰乱市场定价；另一方面，二手房“以价换量”分流新房市场份额，二手房成交价不显示或有利于市场定价回归新房市场。

无论是隐藏成交价，还是业主房价保卫战，其本质都是对市场定价权的争夺。实际上，无论是买方，还是业主，楼市下行阶段市场对于价格的敏感度越来越高，在政策利好之下，仍有不少急售业主会采取降价出售，买卖双方也将进入新的博弈阶段。

老破小的火爆主要依靠学区和价格红利，长期来看，天津的学区房热度会一直持续，而在刚需需求有限、购房者进场谨慎的当下，分化态势依然会持续。

“老破小”二手房基本集中在全国的热点大城市，天津的很多老破小占据了优质的地段，特别是价格跌了之后，性价比非常合适。

从另一个层面来看，“老破小”二手房的买卖背后涉及到很多有改善型住房需求的业主，“老破小”二手房交易活跃也使得这些业主有能力去换房，“卖一买一”，促进楼市活跃度。

高性价比二手房房源已经去化，如果没有政策变化，后续市场可能再次进入博弈中。

据统计，目前天津二手房挂牌量约22.5万套，达到历史新高。二手房挂牌量高位站岗，去库存成为了迫在眉睫的任务，为了促进去库存的速度，多地实施“以旧换新”。

据中指研究院数据显示，截至目前，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”。当前各地住房“以旧换新”主要采用多方联动帮卖、“收旧换新”、政府补贴等模式。

住房“以旧换新”有助于打通房地产市场刚需和改善型需求的循环、新房和二手房的循环，有利于消化库存，活跃市场交易。天津目前尚未跟进，后续是否会跟进该政策进行多元去化，尚待观察。

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