最近很多机构和媒体都在各种总结2020的市场情况，总结的内容可谓是八仙过海各显神通，各有各的特点。

本期，咱们来自达里尼也给大家亮点独一无二的绝活，总结一下2020年大连二手小区的房价涨跌榜，看看有哪些小区在去年卖的又火，价格涨幅又多，是去年的最大赢家？

ps：这次选取的小区同样是各区贝壳年度成交榜上的销量TOP10

区域｜中山区同比涨幅领跑全市

2020全年大连各区二手成交价格同比2019年其实是全部上涨的（旅顺口价格同比下跌，是因为去年同期贝壳旅顺口区成交数据仅包含龙王塘商圈房源，旅顺主城区和开发区尚未产生交易数据）。

中山区二手成交均价20172元/平，同比涨幅15%，全年价格落后于高新园区，但是价格涨幅却领跑整个大连城区。另外一个二手价格涨幅较高的城区就是西岗，二手价格同比涨幅13.6%。

两个大连的核心区，成为去年二手市场的大赢家，原因其实也比较简单，且听后面分析。

在售量｜目前平台累计存货9.3万套

这是大连贝壳平台去年到今年的月度库存量走势，可以看出今年1月份的库存量相比去年12月的库存量暴减了8500多套，目前库存量已经降到了去年5月份的水平。

库存量从年末开始暴降，当然也有淡季买卖活动有所减弱的原因。不过最主要原因在于贝壳目前实行了房主实名制，即卖房子必须要上传身份证和产权证，此举也是劝退了一部分非诚意卖房的，抬高市场价格的卖主。

中山区｜成交均价20172元/平同比上涨15%

中山区可以说是2020年大连各城区二手房最大的亮点了。2020年成交均价20172元/平，同比涨幅15%，成为了去年大连二手涨幅最高的城区，从区域来讲就是最大的赢家，“大爷”雄风犹在！

细看2020年贝壳成交量TOP10小区，我们可以用年均价格涨幅来做评判标准，比如中山区的涨幅15%，如果小区的价格涨幅超过15%，那么就可以看做这个小区在去年走量快，涨幅高，堪称去年的大赢家。

回头再看，去年成交量TOP10榜上，成交价涨幅超过15%的小区，共有四个：秀月小区（价格涨幅22.7%）、伊景华园（价格涨幅22.5%）、安乐街（价格涨幅20.6%）、安民街（价格涨幅20.5%），可以看出中山区整体价格涨幅已经很高了，而超过这个涨幅竟然有四个小区，而这四个小区也是全市各区成交量TOP10里涨幅最高的小区，可见中山区二手市场去年多火。

那么这四个小区为何去年涨势如此凶猛呢？别急，知道的应该都了解原因了，不知道的咱们后面解释。

甘井子区｜成交均价15448元/平同比上涨6.4%

作为二手买卖大户的甘井子区2020年成交均价15448元/平，同比涨幅6.4%。

这个涨幅中规中矩，巧合的是，甘、沙、金三区2020年二手价格同比涨幅都是6.4%。

如果看成交量TOP10的小区，有7个价格涨幅超过了甘区的整体涨幅，而超过10%涨幅的小区有两个：东特新天地（价格涨幅18.6%）、泡崖四区（价格涨幅13.3%）。

西岗区｜成交均价17731元/平同比上涨13.6%

西岗区2020年二手涨幅同样优秀，成交均价17731元/平，同比涨幅13.6%，全市仅次于中山区。

超过13.6%涨幅的小区有3个，数量也不少，包括：英华街（价格涨幅20.4%）、工人村（价格涨幅15.5%）、市场街（价格涨幅13.7%）。

懂行的朋友同样也发现了一些规律了，咱们在总结里面一起解释。

沙河口区｜成交均价17580元/平同比上涨6.4%

沙河口区2020年成交均价17580元/平，同比涨幅6.4%。

成交TOP10小区表现尚可，有7个跑赢了区域整体涨幅，不过去年大热的幸福e家五期不是涨幅最大的，反而是两个刚需小区：刘家桥（价格涨幅14.5%）、绿波小区（价格涨幅14.1%）又能跑量涨幅又高。

高新园区｜成交均价20607元/平同比上涨0.6%

高新园区2020年成交均价20607元/平，同比涨幅只有0.6%，这个涨幅属实有点拉胯了，价格基本与2019年相比止步不前，这也说明了高新区二手市场目前确实瓶颈很严重，希望华润三发电的入市能够激活整个高新区市场。

小区TOP10榜里也是不太理想，大多数小区没跑赢整体涨幅，甚至有两个小区均价同比还下降了，仅有悦龙居全年涨幅达14.7%。

旅顺口区｜成交均价7242元/平同比下降24.3%

旅顺口区2020年成交均价7343元/平，同比下降24.3%，在这里还是要为旅顺口区正个名。

之所以均价同比下降这么多，是由于19年贝壳还未在旅顺老城区和开发区设立如今这么多的门店，因此19年旅顺的二手数据也主要集中在龙王塘，而龙王塘的二手均价是在一万左右的。

因此如果按照同期价格对比，旅顺口区这个价格还算是有些涨幅的（有可能比高新区涨幅高），有一个亮点，旅顺开发区超级大盘华通和平海岸涨幅高达18.5%，令人意想不到。

金州区｜成交均价9015元/平同比上涨6.4%

开发区｜成交均价10537元/平同比上涨7.3%

2020年，金州区成交均价9015元/平，同比上涨6.4%，开发区成交均价10537元/平，同比上涨7.3%。

成交量TOP10小区里，涨幅全部没有超过10%，整体二手市场也以刚需为主导。

总结｜涨幅名列前茅小区：全部带学区

好的，现在重点来了！

我们把各个区成交量TOP10里，涨幅前几名的小区都统一排序，怎么样是不就发现规律了？

涨幅排在前六位的小区，全部跟学区有密切关联，而中山区9中划片小区，就占了三个名额。

所以，别跟我说什么次新、近地铁、某某热点板块，在去年的学区房面前，全部甘拜下风！！！而且你家小区如果涨幅不在15%以上，都上不了这个榜单。

当然可能也有一些小区去年价格涨幅同样在15%以上，例如下表中第一象限里的某些代表小区，但是你成交量不如榜单上这些小区多啊，接盘的客户不如这些小区数量庞大啊。

如果你觉得这些数据还不能佐证我的观点的话，好再看这个表，这是今年贝壳商圈成交量价同比2019年的变化分布图。

我们主要看第一象限里的这些商圈，幸福e家（格致）、英华街（37中）、中山友好（9中）、中山公园（79中）、庙岭（辽师二附）、小平岛（高新一），甚至包括均价同比涨幅超过20%的泡崖四区商圈，也主要因为金二和76分校加持的华润二十四城开始二手入市。

所以各位看到这里就明白了，2020年大连二手市场的主要关键词只有一个：学区。

而说到学区，也跟去年频繁发布的学区限流政策分不开，去年前前后后一共有30多所学校发布了预警限流公告。

所以，目前大连幸存的未限流的热点校还有这些。

那么这张图则是目前未限流热点校划片小区的最低入门价，今天贝壳上统计的最新价格。

价格还算可以，主要集中在150万以内，100万以内的有中铁诺德、缇香漫城和秀月小区。令人惊讶的是，圣克拉目前入门总价甚至超过了幸福e家五期，热度颇大。

所以，这就是2020年大连二手市场上“跑赢大盘”的小区了，但在各大热点校“普遍限流化”的背景下，2021年风光无两的学区热度一定会打折扣，所以今年哪些小区能逆袭成为二手市场最大赢家呢，各位看官可以留言区里预测一下。